예나 지금이나 자녀명의로 부동산을 옮기려는 다양한 시도가 이루어지고 있는데,  이번 칼럼에서 다루고자 하는 내용은 특수 관계자 간 저가 양도 사례다. 

방문 상담을 해보면 부모와 자식 간의 부동산 거래는 시가의 30% 이내면 괜찮다는 이야기를 듣고 찾아오는 분이 제법 있다. 이런 경우 양도 전이면 그래도 다행이지만 이미 등기까지 마친 경우라면 문제가 복잡해진다.

이유는 저가양도에 대해 증여세와 양도소득세를 적용하는 기준이 다르기 때문이다.

상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제2항 제1호

시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 ‘100분의 30’에 상당하는 가액

소득세법 시행령 제167조 제2항

법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 ‘100분의 5’에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

자녀의 입장에서는 저가 양수로 인해 시가와 취득가액만큼 차액은 증여받은 이익에 해당. 증여세가 과세된다. 또 부모의 입장에서는 양도에 해당하니, 양도세를 신고 납부해야한다.

매도자와 매수자에게 각자 다른 세법이 적용되는 것이다.

저가 양도에 따른 증여세를 계산할 때는 앞서 말한 것처럼 시가의 30% 범위 내에서 이를 인정하고, 양도소득세는 경우는 시가의 5% 범위만 인정한다.

즉, 시가의 30% 이내에서 이루어지는 저가 양수는 납부할 증여세가 계산되지 않지만, 시가의 5% 범위를 초과한다면 매매계약서상 양도 금액과 관계없이 시가를 적용하여 양도소득세를 계산해야 한다.

최근 상담 사례를 예로 들면,

다주택자인 부모가 자녀에게 시가인 10억보다 보다 20%를 낮춘 8억 원으로 주택을 매매했다. 그러나 양도세 신고과정에서 매매계약서상 공인중개사 기재가 없고, 매도자와 매수자의 성이 동일하여 확인해보니 부자 관계임이 드러났다.

이후 10억 원으로 계산한 양도소득세는 8억 원으로 했을 때보다 무려 6천1백만 원이나 양도세가 추가로 발생했다.

애초 계산보다 양도세액이 너무 많이 나와 놀란 의뢰인이었지만, 이미 취득세 납부 및 등기이전까지 마친 상황이라 이를 번복하기는 불가능했다. 

문제는 여기서 끝나지 않는다. 매수자의 연령이나 소득수준으로는 3억 원이라는 취득자금(매매 금액 8억 원 – 승계하는 전세보증금 5억 원)을 마련하기도 어려운 상황이라 양도세 신고후 취득 자금에 대한 해명요청이나 세무조사까지 이어질 것으로 보였다.

강남의 몇 십억 원하는 아파트에 비하면 소액에 불과하다고 생각할 수 있지만, 최근 세무행정은 금액의 많고 적음보다 거래의 구조와 자금 흐름의 합리성을 중요시하기에 1억 원 내외의 차이로도 세무서에서 소명이 요구되는 사례가 흔하다.

단순한 거래도 세법적으로는 따져 봐야할 부분이 많기에, 특수관계자와의 부동산 거래시에는 반드시 세법 전문가와의 사전 검토가 필요하겠다.

[이 글의 내용은 산업경제뉴스와는 무관한 필자의 의견입니다]

■ 필자 프로필

세무사 김우영 사무소 / 대표세무사

현) 서대문구청 공익세무사

현) 민생소통추진단 외부위원

 - 은평세무서 명예민원봉사실장

 - 서울지방국세청장 표창